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Nel raccontarvi le storie della realizzazione della High Line spero di essere riuscito almeno a darvi un’idea di quanto il progetto della High Line, inizialmente, fosse un puzzle di elementi irrisolti che avrebbero potuto anche non combaciare, poiché appartenevano ad ambiti diversi e richiedevano, ciascuno, una propria specifica strategia d’azione. Ve li voglio riassumere qui di seguito, in ordine sparso:

  • la piattaforma sopraelevata, inizialmente, non era per nulla ben vista. L’idea dell’opinione pubblica, condivisa  dalle istituzioni pubbliche, era che sarebbe stato meglio demolirla;
  • la High Line non apparteneva più all’immaginario collettivo della città, non rientrava nelle prospettive future dei residenti;
  • essere proprietari della High Line conduceva, economicamente, ad un vicolo cieco: per demolirla occorrevano milioni di dollari, per tenerla in piedi, senza avere pronto un progetto di riutilizzo, si rischiava di andare contro la pubblica amministrazione;
  • non c’era (ancora) nessuna organizzazione che intendesse sostenere un progetto di rifunzionalizzazione della High Line, molto probabilmente per tutte le ragioni di cui sopra;
  • il percorso per ottenere le autorizzazioni per poter realizzare un parco sulla High Line era poi estremamente complesso, poiché occorreva anche un’autorizzazione federale;
  • se si fossero ottenute tutte le autorizzazioni necessarie, non era poi detto che si sarebbe riusciti a realizzare un parco sopraelevato in grado di resistere al clima di New York, tanto meno a quell’altezza da terra;
  • se si fosse infine arrivati ad un progetto esecutivo in grado di riproporre quello stesso paesaggio selvaggio che Joshua e Robert avevano scoperto lassù, occorreva trovare i finanziamenti necessari alla sua realizzazione.

Per queste ragioni ribadiamo ancora una volta quanto sia stato incredibile il lavoro svolto nei primi dieci anni (1999-2009) dagli Amici della High Line e dai suoi co-fondatori, così come fu eccezionale la rete dei consulenti, e non tutti pro-bono, che hanno affiancato Robert e Joshua nella loro lunga maratona decennale. L’alchimia tra i protagonisti di questa storia è stata davvero unica, almeno a quanto raccontano i due in The Inside Story of New York City’s Park in the Sky, il libro di cui stiamo traducendo ampi brani in questi post dedicati alla High Line.

Ho scritto i precedenti tre post (High Line Stories #01, #02 e #03) con la sconsiderata idea di rivolgermi ai non addetti ai lavori per raccontare gli aspetti meno tecnici del processo di realizzazione della High Line, con la speranza di soddisfare la curiosità di quelli, tra voi, che, avendo visto il parco, si siano chiesti come avranno fatto? Purtroppo noi progettisti (molto spesso, non sempre) abbiamo l’errata convinzione che un progetto inizi con l’assegnazione dell’incarico e si concluda con l’inaugurazione dell’opera, dimenticando cosa viene prima (studio di fattibilità, verifiche urbanistiche e varianti di piano, raccolta dei fondi necessari, gara d’appalto), come pure cosa viene dopo (costi di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria). E’ anche per questa ragione che negli ultimi anni di professione ho iniziato ad approfondire molto di più la parte economica che permette ai progetti di venire realizzati. Seguire le ragioni economiche di un progetto spesso spiega molte più cose che non le sue forme.

Ecco quindi giunto il momento di passare ad alcuni aspetti più tecnici nel nostro racconto del processo di realizzazione della High Line, poiché, al di là di tutte le belle storie, non possiamo nasconderci dal fatto che i soldi contano, e nel caso di un parco sopraelevato lungo più di due chilometri la questione economica non è certo cosa da poco.

Dunque qui di seguito cercheremo di rispondere ad almeno tre domande:

  • come facciamo a capire se realizzare un parco nel cielo è un progetto conveniente?
  • come facciamo a trovare i soldi per realizzarlo?
  • come facciamo, infine, a trovare i soldi per mantenere un parco nel cielo?

Prima di proseguire, voglio svelarvi il dato finale, ovvero quanto sono costate le prime due sezioni della High Line: 153 milioni di dollari (USD), dollaro più dollaro meno. Sono state aperte al pubblico rispettivamente nel 2009 (sezione 1, da Gansevoort Street alla 20th Ovest) e nel 2011 (sezione 2, fino alla 30th Ovest e Chelsea Park)

Se volessimo calcolare, sommariamente, il costo di un metro quadro di High Line dovremmo allora considerare che la piattaforma è complessivamente di 296.000 piedi quadrati, dunque 27.500 mq. Poiché le prime due sezioni rappresentano circa i due terzi della superficie, possiamo stimare che esse abbiano una superficie di circa 18.300 mq.. Quindi ogni metro quadro di superficie a parco è costato circa $ 8.360. Vedremo successivamente (nel post High Line stories #07 – qualcosa di straordinario) come sono stati spesi questi soldi nella fase esecutiva, inclusa la completa rimozione e successiva riallocazione di tutta la linea ferroviaria dismessa dagli anni ’80.

La terza e ultima sezione è stata aperta ufficialmente al pubblico il 21 settembre 2014, e purtroppo non siamo riusciti ancora a sapere quanto sia costata.

Veduta dalla High Line (foto di Enrico Lain)

Mentre il successo del parco può essere misurato a seconda del numero di visite annuali, numero sempre crescente e che ha superato qualche milione di unità, dovremo chiederci anche se l’investimento pubblico-privato sulla realizzazione della High Line abbia effettivamente prodotto esternalità positive per gli investitori che hanno creduto nel progetto.

Quanto ci ha guadagnato la Città di New York? E Barry Diller? Queste valutazioni sono meno oggettive dei costi sostenuti, poiché il ritorno economico ha confini più labili. E’ certo che Barry Diller, uno dei principali developer (potremmo tradurlo qui come immobiliarista), sapeva perfettamente quale fosse l’aumento di valore per la proprietà immobiliare che si trovasse vicino ad un nuovo spazio verde nel contesto congestionato di Manhattan. Ma nel 2004 Joshua e Robert non sapevano ancora che il progetto avrebbe avito un successo straordinario.

“Dopo tutte quelle volte in cui ci eravamo detti ‘se non riusciamo a raccogliere i soldi per una brochure/un avvocato/ uno studio di fattibilità/ un lobbista allora non riusciremo mai a raccogliere i soldi per costruire la High Line’, adesso era il momento di raccogliere donazioni dai privati per costruire la High Line”. (Joshua David)

Nel 2004, dopo cinque faticosi anni passati a far combaciare i pezzi sconclusionati di questo enorme puzzle, Joshua e Robert stavano per apprendere che la stima iniziale del progetto non copriva nemmeno il 50% della spesa prevista in fase esecutiva. Certamente fu un momento difficile, e per superarlo ebbero bisogno del sostegno di alcuni benestanti partner privati e di un aumento del finanziamento previsto dalla Città di New York. Era prevedibile che un’opera così particolare (e sospesa da terra) sarebbe costata molto oltre le stime iniziali, tuttavia è interessante il fatto che lo studio di fattibilità servì principalmente a dare concretezza al progetto  degli Amici della High Line. Il dato economico, controintuitivamente, contava forse di meno. Anticipo liberamente quello che dirà il consulente John Alschuler, incaricato di redigere il primo studio di fattibilità: il progetto e la sua stima devono sembrare credibili, questo è più che sufficiente per il vostro finanziatore.

Torniamo allora al 2002, quando Joshua, Robert, Jim Capalino e Phil Aarons (che nel 2009 diventerà il presidente di Friends of the High Line) incontrarono Dan Doctoroff al municipio, subito dopo l’insediamento del sindaco Bloomberg. Doctoroff era l’assessore al bilancio della nuova amministrazione e gli Amici della High Line erano pronti a chiedere il sostegno economico alla loro iniziativa.

“Stavamo presentando la High Line sotto una prospettiva urbanistica, e usavamo un sacco delle foto di Joel, che avevano un potere emozionale. Dan disse ‘non mostratemi foto carine. Abbiamo già un sacco di parchi pubblici che non possiamo permetterci.” (Robert Hammond)

“Don era un uomo alto con capelli scuri e ricci. Sembrava sicuro di sé, e io ero intimidito. Ci disse ‘non mi avete ancora detto nulla in merito ai quattrini. Ho bisogno di sapere cosa significa tutto questo dal punto di vista finanziario.’ Phil disse ‘d’accordo. Ci dai la possibilità di tornare con queste informazioni?’

Quando ce ne fummo andati, Jim Capalino ci prese da parte e ci disse ‘lasciate che vi spieghi cosa vi ha appena detto Dan. Dan ha detto che avete bisogno di commissionare uno studio di fattibilità. E, in tutta onestà, ragazzi, non avete scelta. Se non lo fate, la High Line non si farà.” (Joshua David)

In questo caso la prima brochure didascalica (per la quale i ragazzi avevano a fatica raccolto $ 5.000) non era più sufficiente. Le istituzioni, adesso, volevano capire se per la città di New York fosse davvero conveniente investire denaro pubblico nella realizzazione di un progetto così peculiare come un parco lungo la piattaforma della High Line, oltretutto localizzato in un’area di vecchie attività industriali dismesse.

Non sarebbe forse convenuto finanziare la CSX per demolirla e lasciare che il mercato immobiliare facesse il suo normale corso? Perché lanciarsi in un progetto così controintuitivo, peraltro con soldi pubblici? Quello studio di fattibilità di cui parlava Jim Capalino avrebbe tagliato definitivamente questo nodo gordiano.

 

COME FACCIAMO A CAPIRE SE REALIZZARE UN PARCO NEL CIELO E’ UN PROGETTO CONVENIENTE

Per prima cosa occorre affidare l’incarico dello studio di fattibilità ad un professionista che sia in grado di mettere le cose nella prospettiva giusta, e dunque in modo comprensibile per il vostro interlocutore, sia esso un finanziatore o la pubblica amministrazione. Nel caso della High Line la pubblica amministrazione sarebbe stata anche il finanziatore primario, dunque lo studio di fattibilità doveva descrivere quali benefici avrebbe ottenuto la città di New York dalla realizzazione (e dal finanziamento) della High Line.

Va da sé che tali benefici dovevano essere necessariamente economici, e dunque far quanto meno rientrare la città dell’investimento economico milionario sulla High Line.

Dan Doctoroff aveva affidato a John Alschuler lo studio di fattibilità per la candidatura di New York alle Olimpiadi del 2012, dunque Jim Capalino non ebbe dubbi, consigliando a Robert e a Joshua di incaricare lo stesso Alshuler per la High Line.

“Incontrammo John Alschuler e pensai che volevo assumerlo, perché lo trovai estremamente convincente. Aveva la capacità di racchiudere concetti complessi in termini semplici. Capì come impostare lo studio fin dal primo incontro: i parchi aumentano il valore delle proprietà limitrofe, che porta ad un aumento delle tasse sulla proprietà immobiliare, e quindi l’aggiunta di un nuovo parco sulla High Line avrebbe potuto creare un beneficio economico per New York.

Volevo imparare da lui. Allora non ero ancora pagato dall’organizzazione (Friends of the HL), ma sentivo che il mio compenso era lavorare con persone da cui potevo imparare.” (Robert Hammond)

Per pagare lo studio di fattibilità affidato ad Alschuler, gli Amici della High Line impiegarono i $ 50.000 ottenuti come donazione dalla Greenacre Foundation (fondazione filantropica di New York). Ad essi dovettero aggiungersi altre donazioni di privati, per coprire la parcella completa dello studio di John Alschuler.

Duane Park (da cityrealty.com)

Il risultato dello studio di fattibilità fu stupefacente, poiché mostrava che a fronte di $ 65 milioni spesi per la realizzazione della High Line (e abbiamo visto come fosse una somma ampiamente sottostimata) la città di New York avrebbe potuto incassare ben $ 140 milioni in vent’anni di tasse sulle proprietà vicine alla High Line stessa. Ma per convincere Dan Doctoroff era necessario mostrare come la High Line potesse anche integrarsi con il nuovo stadio olimpico voluto da Doctoroff stesso. Era quasi tecnicamente impossibile poiché la High Line era sopraelevata, ma John Alschuler riuscì, abilmente, a mostrare che si poteva fare, quanto meno per allinearsi alle aspettative di Doctoroff.

Come dicevamo: un buono studio di fattibilità deve saper toccare i temi che interessano il vostro interlocutore.

“Uno degli associati di John, Jon Meyers, analizzò i valori immobiliari e le rendite delle proprietà esistenti. Poi lui e John li valutarono secondo quanto sarebbe accaduto alle proprietà con l’aggiunta del nuovo parco attrattivo della High Line. Non poterono tuttavia dar credito all’aumento di valore generato da una revisione del piano urbanistico (rezoning), poiché non dipendeva direttamente dalla presenza della High Line. Piuttosto calcolarono solamente l’aumento di valore determinato dalla presenza del nuovo parco. Per farlo, osservarono al modo in cui altri parchi cittadini avevano aumentato i valori delle proprietà immobiliari limitrofe – non solo Central Park, ma anche altri parchi più piccoli, come Duane Park a Tribeca.

Gramercy Park

Si ipotizzò che il nuovo valore immobiliare dipendesse da tre fattori:

  • prossimità al parco (fattore di localizzazione – NdT: le definizioni tra parentesi sono sintesi del traduttore, dunque di E. Lain)
  • la quantità di nuove pareti finestrate che sarebbero state create negli edifici adiacenti alla High Line (fattore di veduta)
  • la creazione di una identità di distretto, spendibile sul mercato (fattore di appartenenza ad un cluster identificabile).

L’identità della High Line avrebbe dato nuovo lustro al vicinato, creando valore oltre i bordi del parco, come era già capitato con Gramercy Park nel diciannovesimo secolo.” (Joshua David)

Alla luce di quanto accadde poi, dal 2002 ad oggi, possiamo ben dire che il risultato tangibile della High Line andò ben oltre quei $ 140 milioni, avendo portato investimenti immobiliari per circa $ 2 miliardi (secondo i dari rilasciati da Bloomberg), soprattutto grazie alla creazione di una identità di distretto. E’ probabile, tuttavia, che questo risultato di gentrificazione sia quello meno importante e forse più contraddittorio (come abbiamo già avuto modo di affermare in precedenza). Per questa ragione abbiamo immaginato di dedicare il nostro ultimo post sulla High Line, dal titolo High Line #08 – un progetto inusuale, alla valutazione di impatto del progetto della High Line. E’ infatti un tema complesso che merita un focus specifico.

High Line Network – sezione di civic engagement per Friends of the High Line (da https://network.thehighline.org/)

Il più grande risultato dello studio preliminare fu una straordinaria presa di coscienza da parte degli Amici della High Line: la vecchia ferrovia sopraelevata e il suo vicinato avevano vissuto decenni di conflitto, inizialmente sopito dai benefici economici che le rotaie avevano portato; il nuovo parco, al contrario, avrebbe dovuto sorgere in accordo col vicinato, divenendo, anche economicamente, motore principale di una nuova identità di distretto. Ancora una volta un progetto divenne occasione di apprendimento, un modo per cambiare prospettiva sulla città.

“Questo cambiò il modo in cui pensavamo al progetto. Era più grande di un singolo parco. Iniziammo così a provare a promuovere l’idea di un vicinato della High Line, un Distretto della High Line” (Robert Hammond)

Conoscendo fin d’ora gli ottimi esiti del progetto, possiamo dire che questa nuova prospettiva cambiò la natura stessa di Friends of the High Line, che cominciò a strutturarsi come un’organizzazione no profit in grado di gestire autonomamente un parco urbano. Le esternalità prodotte da una gestione oculata sarebbero state centrali in una logica di distretto e avrebbero inoltre permesso a Friends of the High Line di implementare anche altri progetti, come quello, recentissimo, di The High Line Network, una rete dei progetti in qualche modo afferenti alla High Line (dalla Low Line, a Manhattan, fino alla Belt Line, ad Atlanta).

Ma, torniamo al 2002, poiché dobbiamo ancora rispondere alla seconda domanda che ci siamo posti all’inizio.

 

COME TROVARE I SOLDI PER REALIZZARE UN PARCO NEL CIELO.

Nel settembre 2002 lo studio di fattibilità era pronto. Joshua e Robert erano già consapevoli che il costo di $ 65 milioni non teneva conto in alcun modo del sofisticato design che avevano in mente per la High Line. In fin dei conti, però, tenere bassa quella cifra era strategico tanto quanto affermare che fosse tecnicamente possibile collegare la High Line con un nuovo ipotetico stadio olimpico.

“John disse che nessuno avrebbe letto tutto lo studio, che era lungo centinaia di pagine. Quello studio era ottimo per lo splendido tunk! che avrebbe prodotto una volta gettato sopra una scrivania, dopo che avevi finito la tua presentazione in PowerPoint.” (Joshua David)

Dan Doctoroff fu soddisfatto di quei dati economici. A quanto pareva il sindaco Bloomberg aveva in mente di operare un rezoning di quasi l’intero West Side, in vista delle olimpiadi, e la High Line poteva essere un’ottima ragione per mettere mano al nuovo masterplan. E così Dan sostenne il progetto di fronte al sindaco, immaginando che fosse un passo importante per arrivare al suo obbiettivo: il nuovo stadio.

“(Dan) chiese ‘pensate che la comunità apprezzerà la High Line abbastanza da sostenere il nuovo masterplan per West Chelsea che la includa?’ Robert si girò verso di me e disse ‘Josh è nel consiglio di quartiere – Josh, la comunità lo appoggerà, giusto?’” (Joshua David).

Sappiamo che ci volle altro tempo per portare il community board n. 4 ad un voto favorevole, ma Joshua fece finta di niente e disse che era tutto a posto.

E così il progetto per la High Line cominciò a diventare molto interessante per la città di New York. Purtroppo mancavano ancora delle tappe, soprattutto nelle autorizzazioni federali, a cui abbiamo già accennato, prima che la città potesse acquisire la High Line e dunque investire denaro sulla sua rifunzionalizzazione. Ma, per ora, possiamo pure ritornare al 2004, quando gli avvocati assunti da Friends of the High Line erano riusciti a bloccare il tentativo della vecchia amministrazione di demolire la High Line e il suo railbanking era effettivamente molto più vicino. Come abbiamo detto il railbanking arriverà nel 2005, in concomitanza con l’approvazione del nuovo masterplan che finalmente avrebbe tutelato la High Line.

Tra il 2004 e il 2005 vennero selezionati i quattro team che avrebbero concorso per l’incarico del progetto definitivo ed esecutivo. Furono certamente gli anni più impegnativi, poiché gli Amici della High Line si ritrovarono a dover sostenere spese notevoli, che in parte vi ho già anticipato: $40.000 per fare opposizione legale all’istanza di demolizione, $ 30.000 per l’affitto del salone della Central Station in occasione della mostra dei 720 progetti del concorso di idee, più di $ 50.000 per lo studio di fattibilità, altre decine di migliaia di dollari per il lobbista assunto a Washington, € 25.000 in qualità di rimborso spese per ciascuno dei quattro team invitati a progettare il parco sulla High Line. A queste spese andavano poi aggiunte le spese ordinarie necessarie per l’affitto della sede dell’organizzazione e dei suoi dipendenti, inclusi Joshua e Robert.

Per far fronte a tutto ciò, gli Amici della High Line cominciarono ad organizzare alcune cene di beneficenza (le spring benefit). La prima, che vi abbiamo già descritto, fu quella del dicembre del 2000, con un biglietto di partecipazione di $ 125, grazie alla quale l’organizzazione raccolse $ 60.000. E’ indubbio che il sostegno della comunità gay locale fu molto importante, essendo al contempo numerosa, ben inserita e certamente molto attiva. Tuttavia fu soprattutto la forza del progetto a convincere sia la pubblica amministrazione che i sostenitori privati a investire nella realizzazione della High Line.

Quando il municipio decretò che il team Field Ops/DS+R avrebbero ottenuto l’incarico per il progetto della High Line, stabilì anche una prima tranche di finanziamento pari a $ 43,25 milioni per dare inizio al cantiere, con la prospettiva di arrivare fino a $ 65 milioni, come previsto dallo studio di fattibilità.

Tuttavia, a causa delle operazioni di rimozione totale della vecchia vernice a piombo (per un costo aggiuntivo di circa $ 16,4 milioni, inclusa la nuova verniciatura), nonché della rimozione e del successivo riposizionamento dell’intero tratto ferroviario esistente, come pure a causa dell’innovativo design di Field Ops/DS+R, si rese necessario estendere il finanziamento pubblico a circa $ 112 milioni.

Fortunatamente grazie al lobbista che avevano assunto a Washington, fu possibile per Joshua e Robert presentare richiesta di finanziamento dal pluriennale fondo federale per i trasporti, poi ottenuto grazie ai senatori Clinton e Nadler, per l’importo complessivo di $ 18 milioni.

Il supporto politico per ottenere questo finanziamento federale fu possibile grazie ad un attiva partecipazione dei sostenitori della High Line, che spedirono centinaia di lettere a entrambi i senatori.

Lo stato di New York partecipò alla spesa con un finanziamento meno corposo, di circa $ 700.000.

A questo punto, nel 2005, conclusa la mostra per l’inaugurazione del nuovo MoMA di cui vi abbiamo già parlato, fu necessario arricchire il gruppo dei finanziatori con un coinvolgimento corposo di privati. Il piano degli Amici della High Line era di attivare una raccolta fondi per $ 50 milioni, e la presenza della designer Diane von Furstenberg e del marito, Barry Diller, uno dei principali immobiliaristi di New York City, fu certamente determinante per il coinvolgimento di altri milionari nella campagna di finanziamento.

Il figlio di Diane e Barry, il principe Alex von Furstenberg, era da poco entrato nel direttivo di Friends of the High Line, operazione strategica e lungimirante: i suoi genitori divennero subito i padrini della High Line, con un finanziamento di ben $ 5 milioni.

“Quando Diane entrò, si sedette e ci chiese come stava andando il progetto. Poi si sporse in avanti, gli avambracci appoggiati sulle ginocchia, e disse ‘sentite, ragazzi, noi daremo cinque’. I ‘cinque’ erano $ 5 milioni. Tutti i numeri che proponevamo erano in milioni. Avevamo osato sperare che sarebbero stati cinque, ma ci eravamo preparati ad esser grati anche per molto meno. Ero così felice che avrei potuto iniziare a piangere proprio lì. Non ricordo nulla del resto dell’incontro…”. (Joshua David)

Dal canto suo, come già abbiamo ricordato, Barry Diller aveva senz’altro compreso il potenziale della High Line per i suoi investimenti immobiliari. Nel 2007 commissionò a Frank Ghery il suo primo edificio a New York, lo IAC, visibile dalla High Line. Quando fu pronto, Barry Diller propose a Joshua e Robert di ospitare un pranzo di beneficienza per la High Line proprio allo IAC.

“Chiunque fosse interessato all’architettura stava morendo dalla voglia di entrare allo IAC. Quando Barry si offrì di ospitare un pranzo per i nostri donatori come primo evento nel nuovo edificio, sapevamo che si trattava di una grande opportunità. Una cinquantina di persone sedevano su ambo i lati di un lungo tavolo. Ogni cosa era bianca – la tovaglia, i fiori, le sedie. Barry, Robert ed io parlammo. Alle nostre spalle, i rendering delle caratteristiche principali del progetto venivano proiettati su di un impressionante video-wall che occupava tutta la lunghezza della stanza. Io mi assunsi il compito di chiedere ai nostri ospiti di tenere in considerazione la donazione. In passato questo ruolo spettava solitamente a Robert, ma mi stavo educando a fare di più. La parte più difficile all’inizio era proprio quella di tirare fuori le parole di bocca. Nelle mattine che precedevano gli incontri ufficiali con i potenziali donatori, mi esercitavo con il mio cane, che mi guardava con la testa inclinata di lato mentre gli chiedevo milioni di dollari, ancora e ancora.” (Joshua David)

Mentre il design del team Field Ops/DS+R veniva approfondito, anche i costi dei punti chiave del progetto, quelli più particolari, venivano definiti. La Piazza sulla Tenth Avenue, ad esempio, era previsto costasse $ 2 milioni, mentre alla fine ne costò quattro. E così Robert e Joshua organizzarono un piccolo evento nel nuovo studio di Diller Scofidio + Renfro, invitando Edward Norton, che, figlio di un urbanista, fu un sostenitore attivo della High Line fin dall’inizio. Vennero invitate poi cinque coppie di donatori, Karen e Bill Ackman, Lisa e Philip Falcone, Hermine e David Heller, Brittany e Adam Levison e Sukey e Mark Novogratz.

“Quella serata segnò un punto di svolta nella campagna di raccolta fondi e per la nostra organizzazione. Ciascuna delle cinque coppie presenti fecero una donazione ulteriore nelle settimane che seguirono”. (Robert Hammond)

Alla fine Hermine e David Heller e Sukey e Mark Novogratz finanziarono i $ 4 milioni per la realizzazione della Piazza sulla Tenth Avenue.

E così i finanziamenti privati erano arrivati, a maggio 2008, ad essere circa di $ 11,5 milioni, includendo altri $ 2,5 milioni raccolti nel corso delle cene di raccolta fondi. Ad essi si deve aggiungere poi il milione di dollari offerto da Tiffany & Co, per un totale di circa $ 12,5 milioni.

Ma il sostegno forse maggiore arrivato da privati si concretizzò alla cena inaugurale del 1 giugno 2009, qualche giorno prima del compleanni di Joshua David, e arrivò proprio da Lisa e Philip Falcone.

“Fu in quel momento che Lisa Falcone camminò verso di me e mi chiese il microfono. Io esitai, era un fuori programma. Lisa mi sussurrò qualcosa nell’orecchio, e poi il microfono passò dalle mie alle sue mani. Quando annunciò che lei e suo marito erano stati così ispirati da Barry e Diane che avrebbero donato $ 10 milioni di tasca loro, ci fu un istante di silenzio sospeso, seguito da un fragoroso applauso.

Lisa sapeva che il mio compleanno stava per arrivare. Quella sera Stephen glielo aveva detto di sfuggita, durante il cocktail, giusto prima di cena, fuori sul Sundeck. La cena era il primo giugno; il mio compleanno è  il tre giugno. Dopo aver preso il microfono dalla mia mano, Lisa aveva avvolto il suo lungo e morbido braccio attorno al mio collo, avvicinando la mia testa, e aveva sussurrato nel mio orecchio ‘Buon compleanno!’”. (Joshua David)

Alla fine dei conti, dai privati, arrivarono dunque circa $ 23 milioni.

Il progetto della High Line aveva così ampiamente superato la prova della fattibilità, due delle sue tre parti erano completamente finanziate, e i developer avevano finalmente capito le potenzialità di quel progetto, portando i migliori architetti del mondo a progettare edifici vicino alla High Line.

E così l’organizzazione Friends of the High Line, come abbiamo già detto, cambiò la sua mission. Infatti se la High Line era salva e ospitava il primo parco aereo di New York, adesso era il momento di gestire e mantenere quella nuova meravigliosa attrazione di Manhattan.

 

COME TROVARE I SOLDI PER MANTENERE UN PARCO NEL CIELO

Eccoci finalmente all’ultima parte di questo post dedicato al racconto degli aspetti economici della realizzazione della High Line. I dati che riporto qui di seguito sono ripresi da un ottimo paper di Franca Battigelli, dal titolo Un ‘parco nel cielo’ a New York. La High Line, da ferrovia industriale a corridoio verde urbano, pubblicato nel 2016 (potete trovare le specifiche qui). E’ un saggio ricco di notizie, che ci ha fornito gli ultimi pezzi del puzzle relativo a questo post. I dati che vi abbiamo riportato fino ad ora sono stati fedelmente riportati dal libro The Inside Story of New York City’s Park in the Sky, e più o meno coincidono con quanto riportato dalla stessa Franca Battigelli.

Friends of the High Line ottennero dalla città di New York di poter gestire il nuovo parco (vedremo più avanti il dettaglio di questo passaggio amministrativo), secondo una consuetudine che vede, a New York, la gestione privata di spazi verdi pubblici. Dobbiamo dire che il pragmatismo anglosassone può insegnarci molto in questo modello di gestione del verde pubblico. Poiché i parchi, nelle città più dense, sono indubbiamente un bene comune capace di generare un innalzamento del valore immobiliare, la loro cura e manutenzione divengono fondamentali. Purtroppo i soldi pubblici non sono mai sufficienti per effettuare le manutenzioni necessarie al mantenimento del verde, ma se una non profit avesse l’opportunità di gestire a suo piacimento le attività sul parco pubblico, allora avrebbe anche le risorse economiche per potersi occupare della manutenzione.

Secondo i dati che Franca Battigelli ritrova nel libro scritto da Zambelli e Pessoa Alves (M. Zambelli, H. Pessoa Alves, La High Line di New York cit., p. 58) “il costo di gestione, riferito alle prime due sezioni del parco, si aggira intorno ai 2,5 milioni di dollari all’anno, cui vanno aggiunti costi amministrativi ed altre voci che fanno lievitare il budget operativo a 4,5 milioni di dollari”.

Oltre alle Spring Benefit di cui abbiamo parlato in precedenza (con biglietti con un costo dai $ 1500 ai $ 100.000, per cenare con personaggi dello spettacolo, autorità e benefattori altolocati), gli Amici della High Line traggono altri incassi dalla vendita dei loro gadget, dalle sottoscrizioni annuali all’organizzazione (da $40 fino a $750), e dagli incassi per gli eventi specifici che possono essere accolti lungo i 25.000 mq del parco.

Come abbiamo detto in apertura a questo post, dovremo cercare di fare una piccola valutazione di impatto del progetto della High Line sul suo distretto. Per ora possiamo dire che il nuovo parco, nel 2011, è stato definito una dinamo economica per New York e il suo mercato immobiliare, e probabilmente è stato il maggiore successo del sindaco Bloomberg. Per capire brevemente quali siano stati i primi risultati su Manhattan, è sufficiente leggere l’articolo di Patrick McGeehan sul New York Times del 5 giugno 2011 (lo potete leggere qui).

Di sicuro i soldi contano, ma è bene curare anche i procedimenti amministrativi e le relative varianti di piano se non vogliamo che grandi sogni comunitari si infrangano repentinamente. E così, seguendo Amanda Burden, nel prossimo post più di un singolo parco ci occuperemo di ricostruire l’opposizione a Giuliani, il railbanking e le caratteristiche della variante di piano per il West Side.